저출산으로 부동산은 결국 폭락한다고? 그렇지만은 않다.

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저출산으로 부동산은 결국 폭락한다고? 그렇지만은 않다

 

기사해제 :

 

 

저출산과 부동산은 어떤 관계일까?

 

저출산으로 인한 인구 감소가 부동산 시장에 영향을 미칠 텐데, 절대적 인구가 줄어든다면 집값은 장기적으로 하향 추세가 될 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 하지만, 저출산은 부동산에 영향을 줄 수 있는 하나의 요인에 불과합니다.

 

모든 기능이 집중된 대도시 직주근접의 주택은 쉽게 떨어지지 않습니다. 교육의 중심지도 마찬가지입니다. 수도권을 제외한 지방이라도 도시 특성을 잘 살펴야 합니다. 관광 도시든지 공업 도시든지 사람이 모여들고 북적대는 곳이라면 집값은 쉽게 내려가지 않습니다. 이런 지역은 저출산과 무관합니다.

 

 

사람들이 모여드는 이유가 있는 곳은 수요가 공급을 선회해 부동산 가격의 변동이 심하지 않습니다. 신도시나 혁신도시 발표, 고속도로 또는 경전철이나 고속철의 개통, 산업 클러스터 조성 등 수요가 생길 만한 이유가 생기면 사람들은 모여들게 됩니다. 사람들이 모여들면서 기반 산업과 서비스 산업이 늘고 유동성이 커지면서 실질소득이 커지면 계속해서 사람들은 모이게 됩니다.

 

결국, 살펴볼 부분은 해당 도시의 경제 상황, 특히 도시 거주민의 실질소득이 얼마나 증가하고 있는가입니다.

 

인구수가 그 지역 부동산 수요의 대부분을 차지한다면 인구가 줄어드는 이 도시의 부동산 매매에 상당히 신중해야 합니다. 하지만, 서울과 같이 인구 정체 혹은 서서히 감소하는 지역에서는 도시민 소득수준이 매우 중요한데, 소득은 인구수와 더불어 가장 중요한 부동산 수요 요인이기 때문입니다.

 

 

그리고 소득과 더불어 살펴봐야 할 부분이 또 있는데, 해당 도시를 둘러싼 지역의 잠재수요가 존재하는지입니다. 서울은 인구 절대 수가 줄더라도 강력한 경제 기능이 존재하기에, 경기도와 인천 지역 주민 중 서울로 이주하려는 수요가 존재합니다. 즉, 서울이라는 강력한 경제 허브는 다른 지역 사람들을 끌어들일 만한 매력을 가지고 있다는 뜻입니다.

 

서울과 비슷한 상황은 세종시에서 찾아볼 수 있습니다. 세종시는 서울시에서의 이주 수요보다는 충남과 충북 일부 도시에서 이주하려는 강력한 잠재수요를 갖춘 도시이기 때문입니다.

 

따라서 저출산으로 인한 인구 감소로 모든 지역의 부동산 가격이 폭락할 것으로 생각하면 이는 지나친 기우가 될 수 있습니다. 만약 해당 지역의 소득이 상승하고 광역 경제권의 핵심 기능을 수행한다면, 부동산 가격은 하락이 아니라 상승할 가능성이 커집니다.

 

 

다만, 경제 성장동력이 없는 가운데 인구가 감소하고 빈집이 늘어나는 농촌 지역은 집값이 폭락할 수 있습니다. 하지만, 농어촌 지역 인구 감소이며, 해당 도의 선도 도시는 경제 잠재력으로 인구가 증가하며 최소한 부동산 가격 하락이 나타나지 않기도 합니다. 농촌 지역의 인구가 그 도시로 이주하면서 해당 도시는 상대적 잠재력을 갖게 될 수 있습니다.

 

토지가 매우 한정적이고 그린벨트로 둘러싸인 서울은 공급 부족이 관심거리가 되면서 공급이 제때 발생하기 어려울 수 있는데 반해 지방 도시는 소득이 늘면 주변에 상당한 부동산 공급이 일어날 수 있습니다.

 

 

따라서 인구수, 가구 수와 함께 소득수준, 그리고 지역 경제 허브 기능의 존재와 주택 공급량 등을 종합적으로 살펴야 합니다.